Potenciál študentského bývania v strednej a vo východnej Európe

24.04.2019, Katarína Dudáková | Štatistiky, analýzy, trendy

Spoločnosť Colliers International a medzinárodná právnická firma CMS tvrdia, že stredná a východná Európa (CEE) môže v budúcich desiatich rokoch čeliť značnému nedostatku študentského bývania.

Tretia spoločná výročná správa spoločností Colliers International a CMS o nehnuteľnostiach s názvom Student housing in CEE – the next big thing (Študentské bývanie v strednej a vo východnej Európe – ďalšia veľká vec) skúma vývoj sektora študentského bývania v šiestich krajinách CEE-a prináša prieskum názorov investorov na relevantnosť študentského bývania v regióne strednej a východnej Európy ako kategórie aktív a ich očakávaní do budúcnosti.

Nedostatočná cenová dostupnosť, dostupnosť veľmi lacných, ale nedostatočne kvalitných súkromných rezidencií a štátnych internátov spolu s napätými rozpočtami univerzít doteraz bránili v rozvoji študentského bývania v strednej a vo východnej Európe. Kľúčový demografický posun, poznamenaný silným rastom počtu zahraničných študentov, však posúva očakávania a snáď aj cenovú dostupnosť smerom k medzinárodným štandardom. Je však región CEE pripravený na to, aby zvládol tento potenciálny prílev?

Apetít investorov rastie

Viac ako 32 percent investorov, ktorí sa zapojili do prieskumu, je aktívnych v oblasti študentského bývania v strednej a vo východnej Európe alebo naznačuje, že zvažuje túto aktivitu. Poľsko bolo vyhodnotené ako najobľúbenejší trh pre existujúce investičné aktivity aj pre tých, ktorí zvažujú investovať v budúcnosti (50 perc. respondentov). Nasleduje Česká republika (28 perc.) a Maďarsko (14 perc.). Správa odhaľuje, že ponuka v mnohých regiónoch dosť zaostáva za predpovedaným dopytom.

   

Podľa štúdie bude väčšina veľkomiest strednej a východnej Európy do roku 2028 trpieť značným nedostatkom študentského bývania. Použitím modelu dopytu a ponuky, porovnávajúcim vypočítaný predpoklad počtu zahraničných študentov v meste oproti ponuke lôžok, sa ukázalo, že Varšava bude mať v roku 2028 najvyšší nedostatok bývania (deficit 8 399 lôžok). Nasleduje Budapešť (-3 679), Krakov (-1 227), Praha (-1 795) a Bratislava (-298). Bukurešť bola jediným veľkomestom, ktoré vyšlo s prebytkom. V tomto scenári a pri uvažovaní jedného lôžka na izbu sa vyplývajúca hodnota ponuky na trhu rovná 1,22 miliardy eur.

"Študentská činnosť a výdavky sa nevyvíjajú v súlade s ekonomickým cyklom. Dopyt koncového používateľa tak nekoreluje s dopytom v sektoroch, ktoré sú viac naviazané na rýchlejší rast hrubého domáceho produktu, napríklad v kancelárskom alebo priemyselnom sektore. Práve teraz je pre investorov vhodné zvážiť tieto charakteristiky vzhľadom na to, že odhady rastu HDP pre eurozónu (a iné krajiny po celom svete) sú revidované smerom nadol," poznamenáva Mark Robinson, špecialista výskumu Colliers International pre región strednej a východnej Európy.

Príležitosť pre developerov

Vyše 87 perc. oslovených investorov sa domnieva, že pretrváva výrazný nedostatok ponuky súkromného účelovo postaveného študentského bývania (PBSA). Keď sa investorov pýtali, či treba stavať alebo kupovať PBSA produkty v strednej a vo východnej Európe, jasná väčšina respondentov (74 perc.) bola pripravená budovať aktíva sama, skôr ako sa spoliehať na odkúpenie hotového produktu.

Tento trend je už zjavný v celom regióne, s ôsmimi súkromnými študentskými rezidenciami vo výstavbe, vrátane projektu LivinnX spoločnosti Golub GetHouse, modernej študentskej ubytovne s 290 rezidenčnými jednotkami v Krakove. Firma Griffin Real Estate, ktorá vytvorila Student Depot, premiérovú sieť súkromných nájomných internátov v Poznani, Lodži, Lubline a vo Vroclavi, tiež naznačila svoj zámer investovať do ďalších projektov v Krakove a vo Vroclavi do roku 2021, čím zvýši svoj počet lôžok na 2 700.

"Nedostatok vysokoškolských internátov v požadovanom štandarde často viedol študentov k tomu, aby sa spoločne sťahovali do bytov. Súkromných internátov je na Slovensku málo a sú plne obsadené. Sme presvedčení, že študenti majú záujem o bývanie v internátoch s kvalitným vybavením a dobrými službami. Investovanie do tohto typu nehnuteľností preto môže byť aj v SR zaujímavou alternatívou k tradičným investičným schémam," hovorí Ermanno Boeris, riaditeľ Colliers International.

• Časť interiéru LivinnX od spoločnosti Golub GetHouse, modernej študentskej rezidenčnej ubytovne s 290 obytnými jednotkami v poľskom Krakove

---

 

Obnova fondu bývania ako možnosť?

Študenti v prieskume v roku 2017 vyjadrovali frustráciu ohľadom nízkej kvality fondu bývania v regióne. Najvyššie úrovne nespokojnosti vysokoškolákov zaznamenalo Rumunsko v oblasti nákladov na bývanie, lokality, kvality a každodenného cestovania. Poľsko si v prieskume viedlo takisto slabo.

Správa naznačuje, že pri medziročne rastúcom počte zahraničných študentov v pomere k počtu obyvateľov priemerne o 3,6 perc. môže obnova fondu študentského bývania meškať, ak by chcela osloviť zahraničných aj domácich študentov, pričom počty domácich vysokoškolákov sa v posledných rokoch znižovali. Štúdia uvádza, že cenová dostupnosť je problémom najmä pre miestnych študentov. Viac než 20 perc. vysokoškolákov oslovených v roku 2017 v šiestich krajinách CEE, s výnimkou Českej republiky, bolo pod finančným tlakom.

"Slovenský trh so študentskými bytmi nie je dnes vystavený takému tlaku ako v okolitých krajinách. V poslednom období sme však zaznamenali, že trh v SR začínajú monitorovať špecializovaní developeri, pretože Bratislava sa čoraz viac stáva zaujímavým miestom pre zahraničných investorov i zahraničných študentov. Bývanie pre vysokoškolákov by sa tak mohlo stať zaujímavou investíciou pre developerov," myslí si Michal Huťan, vedúci oddelenia realít pre Slovensko vo firme CMS.

Investori už vidia potenciál sektora

Súčasná ponuka PBSA na kľúčových trhoch krajín CEE-6 je obmedzená na 20 aktív. Momentálne je šesť vo výstavbe vo Varšave, v Krakove a Bukurešti. Stavebná činnosť v tomto sektore preto rastie – aj keď možno pomalším tempom, než je potrebné, tak ako si investori začínajú uvedomovať potenciál tohto sektora.

"Naša správa ukazuje, že PBSA ako trieda aktív je anticyklická svojou povahou, pozitívna pri zvažovaní terajšej politickej klímy a predpovede pomalého ekonomického rastu v Európe v budúcich jeden až troch rokoch. So stabilnými výnosmi z investícií 5-7 perc. v celej Európe a so silným dopytom medzi zahraničnými študentmi po aktívach v strednej a vo východnej Európe je potenciál rozvoja enormný – hoci cenová dostupnosť ostáva problematická," dodáva Wojciech Koczara, vedúci oddelenia realít a výstavby pre región CEE vo firme CMS.

Foto: Colliers International, CMS