Narazili astronomické ceny bytov v Bratislave na svoj strop?

09.01.2018, Katarína Pekaríková | Reality, nové projekty, novostavby

Také drahé byty v pokrízovom období, ako je to teraz, v Bratislave ešte neboli. Ľudia sú však ochotní zaplatiť za bývanie aj viac. Čo je za týmto vývojom a aká je situácia v hlavnom meste SR dnes?

Za ochotou platiť za byty čoraz viac je paradoxne obava z ďalšieho zdražovania nehnuteľností aj následkov opatrení Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré od januára 2018 zhoršia dostupnosť bývania pre strednú vrstvu.

"Koniec roku 2017 podľa prvých údajov bol v predaji bytov v Bratislave tradične silný. A to aj napriek tomu, že priemerná cena predaných bytov v štvrtom kvartáli dosiahla 1 960 eur za meter štvorcový (bez dane z pridanej hodnoty), čo je podľa našich čísel najviac v pokrízovom období," hovorí Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca ceny nehnuteľností v realitnej spoločnosti Lexxus. Oproti predošlému štvrťroku sa cena zvýšila o 3,1 percenta, pri medziročnom porovnaní ide až o 8-percentné zdraženie.

Najdrahšie byty sú v prvom bratislavskom obvode, ich priemerná cena je 2 509 eur/m² (bez DPH). Nasleduje tretí obvod hlavného mesta SR s priemernou cenou 2 051 eur/m². Z pohľadu jednotlivých kategórií najdrahšie sú dvojizbové byty (v Bratislave 1 sú za 2 610 eur/m²). Naopak, najnižšiu cenu za meter štvorcový zaznamenala kategória päť- a viacizbových bytových jednotiek v Bratislave 4 (1 562 eur/m²). Najväčší záujem je stále o dvojizbové byty, s výnimkou štvrtého obvodu, kde bol väčší dopyt po trojizbových bytoch.

V závere vlaňajška sa v hlavnom meste SR predalo 1 230 bytov, oproti rovnakému obdobiu predchádzajúceho roku to bolo zhruba o 12,08 perc. menej. V porovnaní s tohtoročným letom sa však výrazne zvýšila zazmluvnenosť bytov, a to až o 25,6 perc. Tento rast spôsobilo viacero faktorov. Na rozdiel od letných dovolenkových mesiacov, nebol predaj nehnuteľností ovplyvnený apatiou kupujúcich. Ďalším dôvodom je to, že klienti sa chceli vyhnúť očakávanému koncoročnému zdražovaniu, a v neposlednom rade ide o snahu využiť výhody, keďže tie pri financovaní cez hypotekárny úver budú už od januára 2018 sprísnené, príp. úplne zaniknú.

Oproti začiatku roku 2017 koncom vlaňajška v Bratislave nové voľné byty zdraželi takmer o 11 perc. Popri tradične najdrahšom prvom obvode si developeri za byty najviac pýtajú v Bratislave 3, kde sa ku koncu minulého roku priemerná jednotková cena voľného bytu pohybovala na úrovni 2 145 eur/m² (bez DPH).

Do ponuky v hlavnom meste pribudlo deväť noviniek – šesť nových etáp a tri úplne nové projekty s celkovým počtom 694 bytov. Aktuálne si v Bratislave možno vybrať z palety 107 projektov, kde je k dispozícii 3 656 voľných bytov.

"Z celkovej ponuky voľných bytov práve voľné dokončené jednotky, umožňujúce okamžité nasťahovanie, momentálne tvoria na trhu novostavieb až 14,7 perc. bytov. Keď si to porovnáme so začiatkom roku, tento podiel bol iba 6,34 perc. Nižšia predajnosť bytov v kolaudujúcich sa projektoch voči novinkám a kolaudácia viacerých projektov ku koncu roku 2017 spôsobili naakumulovanie vyššej ponuky dokončených bytov na trhu novostavieb," poznamenáva P. Ondrovič.

• Medziročná zmena cien a zloženie predaných bytov – štvrtý kvartál 2017 oproti poslednému štvrťroku 2016 (tabuľka hore), a medzikvartálna zmena cien a zloženie predaných bytov – štvrtý kvartál 2017 oproti tretiemu štvrťroku 2017 (tabuľka dole)

---

 

Očakávajú sa aj ďalšie zásahy NBS do systému hypotekárneho financovania, čo bude mať znovu stabilizujúci účinok na rezidenčný trh. Lexxus predpokladá, že podobne ako zásahy národných bánk v okolitých krajinách sa ďalšie zavádzanie reštrikcií zo strany NBS opäť premietne do výrazného sprísnenia podmienok hypotekárneho financovania na Slovensku. Povedie to k utlmovaniu dynamiky rastu trhu s bývaním v SR.

Vysoký dôraz na hotovostnú zložku pri kúpe nehnuteľnosti a povinnosť vyššieho disponibilného zostatku zákazníka bude značne obmedzovať možnosti niektorých záujemcov o kúpu nehnuteľnosti na bývanie. Efekt týchto zmien na realitný trh bude sprvu postupný, pričom sa dá očakávať, že banky budú svojim klientom ponúkať akési hybridné formy produktov, ktoré im umožnia dofinancovať 100-perc. hodnotu nehnuteľnosti.

Graf a tabuľky: Lexxus a Hypocentrum finančné služby