Po pár rokoch sa v SR vlani opäť objavila špekulatívna výstavba

20.02.2013, Alexander Sotník | Štatistiky, analýzy, trendy

Na Slovensku sa vlani po niekoľkých rokoch znovu objavila špekulatívna výstavba. Pribudlo viac ako 52-tisíc štvorcových metrov nových skladov. Podobné číslo zaznamenala SR naposledy v roku 2008.

Cushman & Wakefield Property Services Slovakia, s.r.o., je vedúca poradenská spoločnosť v segmente priemyselných nehnuteľností v SR. Majiteľom realít, nájomcom a investorom prináša komplexné riešenia vo forme ponuky poradenstva, realizácie a riadenia v priebehu celého procesu nakladania s nehnuteľnosťami. O situácii na slovenskom trhu hovorí jej riaditeľ Martin Baláž.

Ako hodnotíte minuloročnú aktivitu developerov na trhu logistických a priemyselných nehnuteľností?
- Na Slovensku sa vlani konečne po niekoľkých rokoch objavila špekulatívna výstavba. Pribudlo viac ako 52-tisíc štvorcových metrov nových skladových priestorov. Podobné číslo sa v SR vyskytlo naposledy v roku 2008. Ide o vysoko pozitívny jav. Výstavba nových logistických nehnuteľností sa rozbehla najmä v Senci. Oceňujem však predovšetkým výstavbu v Košiciach, kde sa na špekulatívnej báze postavilo zhruba 10-tis. m². Ide o prielom a míľnik na slovenskom trhu. O to viac, že hala má už z veľkej časti svojich nájomníkov. Všetko nasvedčuje tomu, že táto lokalita môže byť v budúcnosti úspešná. Špekulatívna výstavba sa v minulom roku objavila aj v Malackách.

Východ republiky je v zložitej hospodárskej situácii. Čím možno vysvetliť aktivity developerov v tomto regióne? Veria v oživenie ekonomiky v okolí Košíc?
- Nie som si istý, či to možno nazvať oživením. Trh priemyselných nehnuteľností v Košiciach predtým neexistoval. Uskutočnili sa síce výstavby na kľúč, niektorí developeri tam už boli, ale stavali len pre konkrétnych nájomcov. Fakt, že developer uskutočnil výstavbu na špekulatívnej báze, potvrdzuje predpoklad, že verí danej lokalite a má plány do budúcnosti.

Platí stále údaj o výške nájomného, ktoré sa v oblasti priemyselných a logistických nehnuteľností pohybuje v rozmedzí 3,30 až 4,20 eura za štvorcový meter?
- Nerád sa vyjadrujem k výške nájmu. Je to totiž veľmi individuálne. Na výšku nájmu vplývajú rozličné faktory. Keby sme ale vzali do úvahy štandardný príklad haly s veľkosťou minimálne 5-tis. m² a prenájmom na päť rokov, nájom sa môže na západnom Slovensku pohybovať na úrovni 3,60 až 3,90 eura na m² mesačne.

Od ktorých hlavných faktorov sa odvíja výška nájomného?
- V prvom rade od veľkosti plochy, trvania nájmu a vybavenia skladového priestoru. Pokiaľ nejde o logistický priestor, kde nie je potrebné vyvolávať dodatočné investície, cenu za nájom možno držať na spodnej hranici. Dodatočné investície, napríklad do vzduchotechniky, spevnenej podlahy, úpravy vykurovania pre výrobu, keďže sklad má podľa noriem nižšie nároky na teplotu ako výrobný priestor, zdražujú objekty tohto druhu. Nehovoriac o špeciálnych chladiacich boxoch pre farmaceutickú logistiku a drahých dodatočných investíciách pre sklady nebezpečných látok.

V poslednom čase prudko rastie elektronický obchod. V dôsledku toho firmy prehodnocujú logistické vzťahy. Nakoľko ovplyvňuje e-commerce potrebu nových skladových priestorov?
- Elektronický obchod pomáha rozvíjať developerské činnosti. Robili sme analýzy a diskusné fóra s retailermi a zhodli sme sa v názore, že internetový obchod by fungoval oveľa lepšie, ak by vedeli logistici zvládnuť časové požiadavky zákazníkov. Po objednávke v e-shope totiž zákazník dostáva tovar často až o týždeň, niekedy aj neskoršie. Tu je však bremeno na pleciach samotných e-shopov. Tie z kategórie top výrazne zlepšujú svoje služby. Doručenie tovaru do 24, resp. do 48 hodín si už vyžaduje nápor na logistiku a na skladové priestory. E-shopy sa však potrebujú rozvinúť do takej formy, aby dokázali uspokojiť zákazníkov aj po časovej stránke.

Sú z dlhodobého hľadiska investície do výstavby logistických a priemyselných nehnuteľností výnosné, rentabilné? Ide o dobrú investíciu z hľadiska udržania aktív?
- Naše skúsenosti hovoria o trvalej udržateľnosti takýchto projektov napriek tomu, že ich výnosová stránka sa hospodárskou recesiou znížila. V roku 2009 sa špekulatívna výstavba na Slovensku úplne zastavila. V minulom roku sa developerské firmy rozhodli opäť ísť do rizika. Znovu majú určité očakávania, avšak až dopyt a trh následne ukážu, či sú ich domnienky v tomto ohľade opodstatnené a či to ovplyvní aj ich rozhodovanie o ďalšej výstavbe.

Do špekulatívnej výstavby sa developeri pustili aj preto, lebo miera neobsadenosti logistických a priemyselných nehnuteľností bola na Slovensku extrémne nízka.
- Presne tak. Neobsadenosť bola totiž hlboko pod tromi percentami. V porovnaní s okolitými štátmi išlo o najnižšie percento. Napríklad v Českej republike a Poľsku bola vždy najmenej raz taká. Novou výstavbou sa miera neobsadenosti na Slovensku zvýšila na vyše 7 percent. Z hľadiska trhu to možno považovať za zdravšiu tendenciu ako doteraz. Zdravá miera neobsadenosti sa pohybuje na úrovni 10 perc. Ak má v súčasnosti nejaká firma dopyt po logistických priestoroch, má si z čoho vyberať.

Máme v SR dostatok kapacít skladových priestorov triedy A?
- Dostatok či nedostatok určuje vždy trh. To, že pomerne dlhé obdobie sa na Slovensku nebudovali nové priemyselné ani logistické nehnuteľnosti, nebolo preto, že by developeri nechceli stavať. Príčinou bol fakt, že koneční užívatelia sa neboli schopní zaviazať na dlhodobejšie nájmy, ktoré by developerom dávali zmysel na výstavbu. Developer nemôže stavať halu na dvojročný prenájom.

Netlačia nájomcovia developerov do kratšieho obdobia prenájmov?
- Tlačia, samozrejme. Dôvodom je, že od svojich zákazníkov majú zmluvy na služby na kratšie obdobie. Vždy je to o určitom riziku. Pre developera je návratnosť skladového priestoru oveľa dlhšia ako zmluvných päť rokov. Developer ide vždy do rizika. Tlaky na uzatváranie nájomných zmlúv na obdobie kratšie ako päť rokov sú pre developerov nepríjemné, najmä ak ide o novú výstavbu. Čas nájmu je jeden z kľúčových faktorov, ktoré ovplyvňujú rozhodnutie developera o realizácii novej výstavby.

Čím sa dá vysvetliť fakt, že vo vyspelých európskych krajinách chýba dostatočné množstvo logistických priestorov typu A? Podľa štatistiky je ich napríklad v USA štyrikrát viac.
- V tomto prípade treba vziať do úvahy konzervatívnosť trhu. Napríklad v Rakúsku sú tamojšie priemyselné podniky radšej vo vlastných, hoci aj starších priestoroch. Nájomný logistický trh tam funguje len v malej miere. Ak porovnáme napríklad Slovensko a Českú republiku, v ČR majú postavených viac ako 4 milióny m² nájomných priemyselných priestorov, kým na Slovensku len približne 1,25 mil. m².

Čo sa dá očakávať v priebehu piatich rokov z hľadiska stagnujúcej európskej ekonomiky v činnosti developerov logistických a priemyselných nehnuteľností?
- Bude závisieť od reakcie trhu na novú výstavbu, ktorá ovplyvní ďalšie rozhodovanie developerov. Veľmi dôležitá bude výška rastu ekonomiky a podpora zahraničných investícií. Predpokladom rozvoja trhu je dostatok pracovných príležitostí. Ak nebude pre ľudí dosť práce, klesne ich kúpna sila a spotrebný trh nebude dostatočný na podporu rastu logistických firiem. Veľkými zákazníkmi developerov sú logistické, výrobné a maloobchodné spoločnosti. Podľa štatistík približne 50 perc. nájomcov tvoria logistické firmy, 25 perc. maloobchodné podniky a 15 perc. tvorí výrobná sféra. Logistici závisia od výrobcov a maloobchodníkov, výrobcovia závisia od expanzie ekonomického rastu a z nej plynúcej produkcie a maloobchod sa opiera o kúpnu silu obyvateľstva. Na Slovensku je preto dôležité podporovať rast investícií tak, aby zahraničné firmy prichádzali na Slovensko a vytvárali tu nové pracovné miesta.

Foto: Prologis, Cushman & Wakefield