Ročné vyúčtovanie: ako sa v ňom a jeho položkách zorientovať

14.06.2014, Václav Michalčík | Bytové domy

Náklady na vodu, energie a správu spoločných priestorov sa pri každom bytovom dome líšia. Pri ročnom vyúčtovaní môžu vlastníci bytov taktiež zistiť, či je výška zálohového predpisu adekvátna.

Ročné vyúčtovanie, ktoré poskytuje ucelený obraz o správe obytnej budovy, je správca domu povinný za príslušný rok vypracovať a predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov najneskôr do 31. mája nasledujúceho kalendárneho roku.

Vlastníci sa tak môžu dozvedieť výšku reálnych nákladov za teplo, vodu, plyn či služby spojené s prevádzkou a so správou ich bytového domu a porovnať ich s pravidelnými zálohovými mesačnými platbami. V prípade nezrovnalostí má každý vlastník v bytovom dome právo na reklamáciu.

Ročné vyúčtovanie sumarizuje reálne náklady spojené s prevádzkou domu, bytu alebo nebytového priestoru, úhrady za všetky služby, ktoré súvisia s užívaním bytov a nebytových priestorov, príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj poplatky za správu.

Vo vyúčtovaní musí správca predložiť zároveň správu o svojej činnosti súvisiacej s domom za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení, stave spoločných častí a spoločných zariadení domu, ako aj o iných podstatných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Údaje predpisuje zákon

"Konkrétne údaje, ktoré má vyúčtovanie obsahovať, určuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, o spôsobe zaznamenania spotreby tepla hovorí zasa vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví. Konkrétnu podobu vyúčtovania zákon nedefinuje, preto každý správca predkladá vyúčtovanie vo forme, aká mu vyhovuje," uviedol Branislav Tresa, odborník na správu bytov zo spoločnosti Somat Group. Čo by však malo platiť pre všetkých správcov, je to, aby dodané vyúčtovanie bolo prehľadné a zrozumiteľné.

Dokument vyúčtovania by mal pri každej službe, ktorá sa dá merať, uvádzať výšku zaplatenej zálohy a reálnej spotreby za dom aj konkrétny byt. Ďalšie služby pre vlastníkov bytov by mali byť vyčíslené a zdokumentované na základe faktúr od dodávateľov. Rozdiel medzi zálohou a skutočnou spotrebou určuje výšku nedoplatku, resp. preplatku.

Viaceré služby súvisiace s prevádzkou a so správou domu sa potom rozpočítavajú na jednotlivé byty podľa zákonom určeného alebo na schôdzi vlastníkov dohodnutého kľúča, napríklad podľa počtu bytov, ich výmery alebo počtu osôb žijúcich v jednotlivých bytoch.

Fond opráv

Ročné vyúčtovanie by malo obsahovať aj prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak vo fonde vznikne preplatok, resp. kladný rozdiel medzi príspevkami a čerpaním, podľa zákona sa nevracia, ale automaticky presúva do ďalšieho roki.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. "V prípade, že byt disponuje balkónom, lodžiou alebo terasou, do veľkosti spoluvlastníckeho podielu sa zaratúva aj 25 percent z plochy týchto priestorov. Dôvod je ten, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa vykonávajú platby aj na ich opravy" spresňuje B. Tresa.

Ďalšou položkou vo vyúčtovaní je aj celková suma poplatkov za správu. Tie bývajú dohodnuté v zmluve so správcom zväčša ako pevná mesačná čiastka za byt alebo nebytový priestor. Poplatok či odmena za správu by mala kryť pomernú časť nákladov správcu na zabezpečenie ďalšieho servisu pre dom v súvislosti so správou. Ide predovšetkým o ekonomický a administratívny servis, technickú evidenciu, správu dokumentácie k domu a iné zmluvne dohodnuté služby.

Reklamácia vyúčtovania

Pokiaľ majú majitelia bytov výhrady k jednotlivým položkám vyúčtovania, môžu sa obrátiť na správcu. Pri pochybnostiach si taktiež môžu porovnať výšku platieb s predchádzajúcim rokom, prípadne so susedmi.

"Výšku zálohových platieb pre byty určuje správca spravidla podľa predchádzajúceho roku. Ak v domácnosti nenastanú výraznejšie zmeny, napríklad sa nezmení počet osôb žijúcich v byte, nemalo by dochádzať k výrazným preplatkom či nedoplatkom. Ich výšku môžu, samozrejme, ovplyvniť aj väčšie zmeny cien energií alebo služieb. Na tie by mal správca včas upozorniť, príp. navrhnúť úpravu výšky zálohy," dopĺňa B. Tresa.

Ak vlastník bytu nájde v ročnom vyúčtovaní nezrovnalosti, môže ho reklamovať u správcu v lehote uvedenej v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve. Spravidla to býva 30 dní. Reklamáciu oneskoreného dodania vyúčtovania alebo neúplnosti informácií je možné podať na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), ktorá preskúma, či vyúčtovanie obsahuje všetko, čo má.

Od začiatku mája 2014 je možné obrátiť sa na SOI aj v súvislosti s reklamáciou dodávok tepla a vody. Do 1. mája 2014 tieto sťažnosti riešila Štátna energetická inšpekcia. Pokiaľ SOI uzná oprávnenosť reklamácie, môže nariadiť správcovi opraviť vyúčtovanie a v niektorých prípadoch aj udeliť mu pokutu za nedodržanie zákona.