Odborníčka na realitný trh: Je správny čas na kúpu nehnuteľnosti

13.09.2024, Dagmar Jančovičová | Reality, nové projekty, novostavby

Blížiaci sa koniec roku 2024 naznačuje ďalšiu fázu vývoja realitného trhu. Ovplyvňujú to úpravy hypotekárnych úrokových sadzieb, demografické zmeny aj nové regulačné opatrenia.

Opatrné zlacňovanie hypoték sa začalo. Niektoré banky išli s úrokmi nadol už druhýkrát v tomto roku. Zmeny v sadzbách sa týkajú viacerých fixácií, no sú skôr kozmetické – pohybujú sa na úrovni niekoľkých desatín percentuálneho bodu. Nemožno vylúčiť, že sadzby v blízkom čase upravia aj ďalšie banky, dostupnosť úverov to však výrazne nezmení. S miernym poklesom totiž nedochádza k zmene úverových limitov, väčšina ľudí na vyššie úvery teda stále nesiahne. Na trhu realít sa zároveň pozoruje stabilizácia cien nehnuteľností.

Uvoľnenie regulácie ECB

Znižujúce sa úrokové sadzby sú výsledkom uvoľnenia regulácie Európskej centrálnej banky (ECB) z obdobia vysokej inflácie po pandémii a vypuknutia vojny na Ukrajine od júla 2022 do septembra 2023. Ceny už nerastú tak rýchlo a inflácia je na dobrej ceste späť na cieľovú úroveň 2 percent, preto ECB mohla pristúpiť k zníženiu úrokových sadzieb.

Rýchle znižovanie úrokov v ďalších mesiacoch a začiatkom roku 2025 sa pravdepodobne konať nebude. Hypotéky na Slovensku sa pre nevyrovnaný štátny rozpočet navyše zlacňujú pomalšie ako v ostatných krajinách eurozóny a tento trend sa očakáva aj v budúcnosti.

Trh na strane kupujúceho

Trh je stále mierne na strane kupujúceho, záujemcom o predaj nehnuteľností sa oplatí konať teraz, kým ceny začnú klesať. „Štatisticky sa nehnuteľnosť predá priemerne po ôsmej až jedenástej obhliadke. Kupujúci si majú z čoho vyberať, je väčšia ponuka ako dopyt,“ hovorí Karin Zápalová, odborníčka v oblasti nehnuteľností a majiteľka realitnej kancelárie Karin & Partners.

Podľa nej o záujme rozhoduje lokalita, stav nehnuteľnosti, počet obyvateľov v bytovom dome, poschodie, výťah, typ konštrukcie či balkón. Zaváži aj dispozičné riešenie bytu, orientácia na svetové strany, parkovanie, občianska vybavenosť a dostupnosť mestskej hromadnej dopravy.

„Štatisticky sa do jedného mesiaca od zverejnenia predajú menšie jedno- až dvojizbové byty a rodinné domy do 300-tisíc eur ležiace do 20 minút od Bratislavy. Naopak, ťažšie sa míňajú staré nehnuteľnosti zapratané vecami. Dobre sa predávajú všetky nehnuteľnosti, ktorých majitelia si nechajú poradiť od odborníkov,“ vysvetľuje K. Zápalová. „Dôvodom predaja sú obvykle rodinné dôvody, potreba väčšieho či menšieho bytu alebo domu, prípadne dedičstvo,“ spresňuje odborníčka.

Predávať sa vyplatí stále

V motivácii ponúknuť svoju nehnuteľnosť na trh hrajú rolu aj iné faktory. „Pri predaji nehnuteľnosti do piatich rokov od jej nadobudnutia platí predávajúci daň zo zisku, ktorá sa rovná rozdielu medzi nadobúdacou cenou a predajnou cenou. V prípade dedenia je dôležité to, či sa dedí v tzv. priamom rade, vtedy sa daň z predaja započíta s vlastníctvom predchodcu,“ K. Zápalová. Predávať sa vyplatí stále a ak po predaji nasleduje kúpa inej nehnuteľnosti, je úplne jedno, v akom čase ju predávate, rozdiel v zisku je rovnaký.

Čas hrá úlohu i na strane kupujúcich, aj pre nich je vhodná chvíľa, aby si obstarali si nové bývanie práve teraz. „Nehnuteľnosti dosiahli cenové dno, aktuálne sú ceny stabilizované a banky sprístupnili hypotéky pre viac klientov,“ ddáva odborníčka.

Zvažovať kúpu nehnuteľnosti ako investície sa záujemcom oplatí už v mladom veku, a to aj vzhľadom na možné očakávané zdražovanie nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte. Kupujúci by preto mal brať na zreteľ nielen lokalitu, ale aj vývoj infraštruktúry v nej.

Foto: ABC-bývanie.sk, Karin & Partners