Prečo je pri predaji nehnuteľnosti prvý dojem zväčša rozhodujúci?

07.02.2025, Dagmar Jančovičová | Reality, nové projekty, novostavby

Predaj nehnuteľnosti môže byť výhodnejší, ak viete, ako zvýšiť jej atraktivitu. Odborníčka na realitný trh radí, ktoré úpravy prinesú zisk a ako sa postarať, aby kupujúci zažil "wow efekt".

Cenu nehnuteľnosti určuje jej lokalita, stav, rozloha, orientácia na svetové strany, možnosť parkovania, ale aj ďalšie detaily a situácia na trhu s realitami. Kupujúci sa však nezvykne rozhodovať úplne racionálne a len podľa ceny. To, ako sa v nehnuteľnosti cíti, aký z nej má dojem, ako to tam vonia, to sú záležitosti prvého dojmu, ktoré veľmi zavážia.

"Cena nehnuteľnosti sa dá ovplyvniť dosiahnutím tzv. wow efektu, ktorý by mal kupujúci zažiť, keď vstúpi dnu. Prvý dojem vytvorí v jeho mysli rozhodujúci názor. Ak je realita ešte krajšia ako fotky, predávajúci vyhral," hovorí Karin Zápalová, odborníčka na reality a majiteľka realitnej kancelárie Karin & Partners.

Ako dosiahnuť "wow efekt"

Ciest, ktoré vedú k tomu, aby nehnuteľnosť záujemcu na prvý pohľad nadchla, je viacero. Vždy je to však veľmi individuálne a to, čo platí pre byt v Banskej Bystrici na staršom sídlisku, sa nemusí týkať novostavby v satelite Bratislavy. Preto sa vždy oplatí poradiť s odborníkom.

Vo všeobecnosti sa dá povedať, že za prvým dojmom je exteriér – okolie nehnuteľnosti, resp. stav bytovky či domu. Nasleduje dojem z interiéru, ktorý pomáhajú vylepšiť alebo, naopak, môžu pokaziť, aj malé detaily.

"Málokedy si predávajúci uvedomuje, aké dôležité je osvetlenie. To, aké svetlo je vnútri, do veľkej miery vplýva na našu náladu a rozpoloženie. Samozrejme, v predávanej nehnuteľnosti by mal byť poriadok a pokiaľ možno útulne, aby si kupujúci dokázal čo najlepšie predstaviť, ako sa mu tam asi bude žiť," pokračuje K. Zápalová.

Pri niektorých nehnuteľnostiach makléri odporúčajú investovať aj do drobných opráv. Napríklad pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú kompletne zrekonštruované, môže aj menšia investícia výrazne zvýšiť ich potenciál. "Často napríklad odporúčame refresh kúpeľne, výmenu sedačky či iného nábytku, ktorý dotvára prvý dojem. Niekedy to môžu byť len drobné úpravy, ktoré ale urobia veľký rozdiel," delí sa o svoje skúsenosti odborníčka.

Správna prezentácia nehnuteľnosti

Po úprave objektu, pokiaľ je nutná, a po uprataní, by malo nasledovať nafotenie nehnuteľnosti. Ale tomu by mal dnes predchádzať ešte jeden krok, tzv. homestaging.

"Ide o aranžovanie interiéru. Používajú sa pritom dekorácie ako poháre, sviečky, uteráky, svetlá a iné detaily, ktoré dodajú priestoru šmrnc. Niekedy môže príprava nehnuteľnosti trvať aj tri-štyri hodiny, kým je všetko dokonalé a priestor vyzerá atraktívne nielen na fotkách, ale aj pri osobných obhliadkach," vysvetľuje K. Zápalová.

Homestaging si môže predávajúci urobiť sám alebo mu túto službu ponúkne realitná kancelária, ktorá zároveň požičia aj potrebné rekvizity. Lebo je rozdiel, či vojdete medzi prázdne steny domu či bytu, alebo vás vďaka vhodným doplnkom privíta závan domova, efektívnej kancelárie či kreatívneho štúdia.

Čas vhodný na predaj

Ceny nehnuteľností v posledných mesiacoch výrazne kolísali. Ceny bytov a domov klesali, kým ceny prenájmov stúpali. Teraz ceny opäť mierne rastú a určite je ideálny čas na kúpu nehnuteľnosti. Kedy je však najlepšie nehnuteľnosť predávať?

"Predaj je v podstate vhodný vždy, záleží však na situácii predávajúceho. Ak chce niekto súčasne predať a kúpiť nehnuteľnosť, rozdiel medzi predajom a kúpou sa veľmi nemení, je veľmi podobný. Ak však chce len predať a investovať peniaze do niečoho iného, vtedy je vhodné vyčkať, kým ceny stúpnu. Ale v zásade predaj môže prebiehať vždy, podľa toho, čo klient potrebuje," poznamenáva odborníčka.

Upozorňuje pritom na to, že cenu bytu do veľkej miery ovplyvňuje aj stav bytového domu. Ak sa má v dohľadnom čase rekonštruovať, majú sa robiť balkóny, výťah alebo ďalšie väčšie opravy a predaj nehnuteľnosti jej majiteľovi neponáhľa, odporúča počkať, kým sa rekonštrukcia dokončí a hodnota celého domu sa zvýši.

Ako stanoviť cenu

Ako sme už uviedli, na cenu nehnuteľnosti vplýva veľa faktorov: poloha, rozloha, stav nehnuteľnosti, jej orientácia na svetové strany, balkóny, poschodie, výťah v prípade bytu, pivnica, parkovacie miesto.

"Pri nastavovaní ceny najčastejšie používame metódu porovnávania. Máme cenové mapy, ktoré nám ukazujú, za aké ceny sa predávajú podobné objekty v danej lokalite. Ďalej vieme, ako sa predávali nehnuteľnosti v tejto oblasti v minulosti, a tak vieme vytvoriť cenovú analýzu. Niekedy tiež odporúčame dať si spraviť znalecký posudok, ktorý určí reálnu hodnotu nehnuteľnosti," spresňuje K. Zápalová.

Predávajúcim pripomína, že súčasťou predaja je vždy vyjednávanie o cene. Na čo treba byť nielen dobrý stratég, ale i psychológ. A zároveň je veľmi praktické ovládať legislatívu. Aj to je dôvod, prečo sa nehnuteľnosť oplatí predávať s pomocou skúsených realitných maklérov.

"Vyjednávanie je súčasťou každého predaja, a tak často začíname s vyššou cenou a potom, keď kupujúci prejaví záujem, spúšťame sa nižšie. Naopak, niekedy zvolíme stratégiu nastavenia nižšej ceny, ktorá priláka viacerých kupcov, a potom sa cena vylicituje vyššie, ako sa pôvodne očakávalo. Ide o stratégiu, ktorá závisí od situácie na trhu a typu nehnuteľnosti," dáva K. Zápalová príklady toho, ako cena vplýva na predaj nehnuteľnosti.

Chyby netajiť, ale ich ani vopred nevytrúbiť

Každá nehnuteľnosť má svoje defekty, chybičky krásy alebo aj veľké chyby. Ako s tým naložiť pri predaji? Pokiaľ to nie sú zásadné nedostatky, ktoré ovplyvňujú kvalitu života, resp. vyžadujú finančnú aj časovú investíciu do nehnuteľnosti, nie je potrebné ich vopred spomínať. Ak ide o nedostatok zásadný, ten by sa mal priznať už v prvotnom opise nehnuteľnosti.

No ani malé kazy nie je vhodné tajiť. "Ak sa kupujúci pýta a hľadá chybičky, môže to byť jeho zámer znížiť cenu. Keď však nejaké drobné defekty sú, je lepšie nespomenúť ich hneď na začiatku, ale priznať ich vtedy, keď sa na ne kupujúci priamo opýta. Transparentnosť je pri predaji nehnuteľnosti dôležitá. Šikovný a skúsený realitný maklér vie, ako neurobiť z komára somára a zároveň dosiahnuť, aby sa ani jedna zo strán obchodu, teda ani predávajúci, ani kupujúci, necítila podvedená," uzatvára K. Zápalová.

Foto: iStock