Obnova bytovky ľudí dočasne obmedzí, preto musí byť čo najkratšia

19.05.2007, Jaroslav Varga | Bytové domy

Ak ste si úspešne vybrali dodávateľa na obnovu a zateplenie svojho bytového domu bez toho, aby medzi vlastníkmi zavládol vojnový stav, ďalším krokom je uzavretie zmluvy o dielo.

Obnova bytového domu znamená dočasné obmedzenia pre obyvateľov, mala by byť preto čo najkratšia. Práce súvisiace so zateplením by mal zabezpečovať zhotoviteľ (klampiarske práce, úprava bleskozvodu, sanácia balkónov a lodžií) tak, aby sa záruka vzťahovala na jedného dodávateľa. Dôležité je, aby sa do zmluvy dostali všetky ponúkané kritériá z výberového konania a záruka.
 

Zateplenie vyrieši v dome viac problémov naraz

Ceny energií ustavične rastú, pričom najväčšiu položku v spotrebe energie predstavujú výdavky domácností na vykurovanie. Veľkú väčšinu bytových domov postavili stavbári v čase, keď sa na spotrebu energií nekládol dôraz.

Odvtedy sa však cena za vykurovanie niekoľkonásobne zvýšila. Normové požiadavky na tepelnoizolačné vlastnosti obalových konštrukcií (obvodová stena, strecha) stúpli štvornásobne.

Obyvateľov obytných domov po vykurovacej sezóne každoročne nepríjemne prekvapí výška nákladov na vykurovanie. Zamyslenie sa nad výhodnosťou zateplenia bytového domu je preto nanajvýš aktuálne.

Zateplením vyriešime viac problémov naraz. Najdôležitejšia je úspora energie za vykurovanie. Dôležitým faktorom je zlepšenie vnútornej klímy v bytoch nielen v zimnom, ale aj v letnom období, keď zateplenie znižuje prehrievanie bytov.
 

Cenné rady z praxe

Tento príspevok vychádza zo skúseností špecializovanej stavebnej firmy, ktorá v oblasti stavebných izolácií uskutočnila v rokoch 1991-2007 viac než tristo projektov zateplení a obnovy bytových domov. Vykonala približne 120 opráv plochých striech a zateplila vyše 50 bytových domov, pričom tridsiatim z nich pomohla s financovaním ich obnovy.

Naše odporúčanie znie: ak ste sa rozhodli obnoviť bytový dom, je potrebné pripraviť sa na to. Prvým krokom je projekt obnovy bytového domu.
 

Čoho by sa mal týkať projekt

Môže sa týkať obnovy obalových konštrukcií (zateplenie obvodových stien, rekonštrukcia a zateplenie strechy, sanácia lodžií alebo balkónov, zateplenie vnútorných konštrukcií vstupného podlažia, stropu nad nevykurovanými priestormi, výmena vchodových dverí a pod.), prípadne aj vnútorných rozvodov (voda, kanál, plyn, kúrenie, meranie a regulácia).

Dôležité je, aby výsledkom bola nielen obnova obalových konštrukcií, príp. aj rozvodov, ale najmä úspora energie a predĺženie životnosti obytného domu. Súčasťou projektu môžu byť i súvisiace práce podľa požiadaviek obyvateľov. Projekt je potrebný aj pre stavebné povolenie, ktoré je nevyhnutné na realizáciu zateplenia a celkovej obnovy bytového domu.
 

Príprava projektu patrí do rúk profesionálov

Často sa stáva, že sa obyvatelia domu rozhodnú o projektantovi len na základe ceny. Výsledkom môže byť neúplný projekt, na základe ktorého nie je možné vybaviť stavebné povolenie.

Stavebný úrad žiada doložiť statický posudok, stanoviska architektov, hasičského zboru atď. Máte hlavu v smútku, lebo dodatočné náklady prevyšujú aj najvyššiu cenovú ponuku z výberového konania, nehovoriac o ďalších problémoch.

Projekt je iba kopa pokresleného papiera, keď sa podľa neho nedá vybaviť stavebné povolenie alebo realizovať dielo. Zverte preto tvorbu projektu profesionálom tak, aby vašou úlohou bolo len vyplniť a podpísať žiadosť o stavebné povolenie.
 

Potrebný je aj orientačný rozpočet

Projekt by mala vypracovať skupina odborne spôsobilých osôb s oprávnením na projektovanie (stavbár, stavebný fyzik, statik, architekt, technik požiarnej ochrany, projektant vnútorných zariadení budov, rozpočtár a ďalšie nevyhnutné profesie).

Je dôležité, aby projekt koordinovala jedna osoba a aby súčasťou tímu bola profesia stavebný fyzik. Výsledkom by totiž mali byť efektívne vynaložené prostriedky na úsporu energie. Súčasťou projektu je aj orientačný rozpočet, ktorý obyvateľov domu zväčša posadí na stoličku so zvesenou sánkou. Rozpočet je často niekoľkomiliónový.

Po zvážení, čo je pre vás aktuálne, treba nájsť model financovania. Určitú časť tvoria vlastné zdroje na účte, niečo je možné získať dotáciou od štátu na odstránenie systémových porúch a zvyšok úverom, napríklad zo Štátneho fondu rozvoja bývania. V súčasnosti existujú na trhu produkty stavebných sporiteľní a bánk s prijateľnými úrokmi a so splatnosťou až dvadsať rokov.
 

Neefektívnosť čiastkových riešení

Neodporúčam robiť len čiastkové riešenia, napr. zateplenie štítovej steny, opravu strechy bez zateplenia, lokálnu opravu omietky, alebo zlacňovať riešenie zámenou osvedčených riešení za experimentálne. Neriešia problém a majú len dočasnú účinnosť.

Budúca oprava je cenovo veľmi nákladná a presahuje pôvodné náklady. Do modelu financovania je možné zatiahnuť aj budúceho zhotoviteľa stavby. Stabilné firmy určite majú tieto možnosti.

S projektom obnovy a jasným modelom financovania je možné pristúpiť k výberu zhotoviteľa. Odporúčam tieto kritériá výberu: Referencie minimálne za posledné tri roky z podobných stavieb. Pozor! Firma, ktorá zateplila niekoľko rodinných domov, nemusí zvládnuť panelák.

Cena je veľmi dôležitá, ale nemala by byť rozhodujúca. Firma si do nej premietla náklady na materiál, prácu, réžiu a pravdaže, primeraný zisk. Mali by ste trvať na tom, že jednotkové ceny počas výstavby sú nemenné.

Dôvodom na zmenu ceny za určitých okolností môže byť preukázateľný výrazný nárast cien materiálu o viac ako štyri percentá. Ak však čas výstavby nie je dlhší ako tri mesiace, je možné dohodnúť so zhotoviteľom pevné jednotkové ceny.
 

Dôverovať, ale aj preverovať

Platobné podmienky a finančná stabilita sa riadia zásadou: žiadna záloha. Platby len za riadne vykonané práce. Zámienka, že záloha slúži na nákup materiálu, je neopodstatnená.

Seríóznym firmám dáva dodávateľ materiál na faktúru a často s požadovanou splatnosťou.
Uhradená záloha môže spôsobiť, že sa stanete rukojemníkom zhotoviteľa, ktorý si z vašich peňazí lieči staré rany a stráca motiváciu pracovať. Začne skôr uprednostňovať zákazky, kde môže dostať ďalšiu zálohu. Firmy dlhodobo pôsobiace na trhu nemajú žiadny problém s prefinancovaním mesačnej fakturácie.

Overte si, či má zhotoviteľ licenciu a osvedčenie TSÚS (Technického a skúšobného ústavu stavebného) na zatepľovací systém. Všímajte si, aké má firma technické a personálne zázemie.

Podniky, ktoré sa profesionálne zaoberajú zatepľovaním, majú zväčša vlastné náradie a montážne lávky, ktoré sú nevyhnutné na zateplenie panelových domov od štvrtého podlažia vyššie. Ak ich zhotoviteľ nemá, môže sa stať, že v čase, keď ich bude potrebovať, ich nezoženie.


Ing. Jaroslav Varga, CSc., pôsobí vo firme Izola Košice, s.r.o., svoj referát predniesol na medzinárodnej konferencii Technológie opráv a údržby stavieb v roku 2007. Príspevok je redakčne upravený a portál ABC-byvanie.sk ho publikuje so súhlasom spoločnosti BASF Slovensko, s.r.o.