Hypotéky: čo ľudí a klientov Hypocentra zaujíma naviac?

21.09.2013, Katarína Pekaríková | Bývanie, ceny, financovanie

Pôžičky na bývanie a hypotéky ľudí zaujímajú čoraz viac. Spoločnosť Hypocentrum finančné služby zostavila rebríček najčastejších otázok, s akými sa na ňu obrátili klienti za posledné tri mesiace.

Hypotéka a financovanie nového bývania, ktorá banka má najvýhodnejšie podmienky úverov, ako možno viacero pôžičiek nahradiť jednou hypotékou – zhruba na tieto témy sa ľudia pýtajú najviac. A čo im Hypocentrum radí?

Klient potrebuje na byt úver 20-tisíc eur, čo je približne 25 percent kúpnej ceny. Zvažuje hypotéku na 30 rokov, využiť chce aj štátny príspevok pre mladých na päť rokov. Premýšľa tiež o hypotekárnom úvere na menej rokov, s vyššou mesačnou splátkou. Čo je preňho výhodnejšie?
- Úver so štátnym príspevkom pre mladých je pre tohto záujemcu najvýhodnejší, pravda, ak spĺňa podmienky. Zároveň by mal požiadať o čo najkratšiu splatnosť úveru. Čím dlhšie sa hypotéka spláca, tým viac klient preplatí na úrokoch. V prípade mimoriadnej splátky si v niektorých bankách ľudia volia skrátenie splatnosti alebo zníženie mesačnej splátky, štandardne sa mesačná splátka znižuje. Po mimoriadnej splátke sa vždy znižuje istina.

Aké podmienky treba spĺňať na získanie štátneho príspevku pre mladých?
- Štátny príspevok pre mladých a podmienky na jeho získanie stanovuje zákon. Mení sa každý kvartál a je 1,3-násobkom priemernej nominálnej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve SR. Podľa štatistického úradu táto mzda za druhý štvrťrok 2013 dosiahla 818 eur a oproti predošlému kvartállu stúpla o 29 eur. Hranica maximálneho príjmu na získanie príspevku sa preto od 1. októbra t.r. mení Od októbra do konca decembra 2013 si nárok na príspevok môžu uplatniť:
a/ manželia spoločne – ak za predchádzajúci kalendárny rok mali spolu priemerný mesačný hrubý príjem maximálne 2 126,80 eura, čo je v porovnaní s predošlým štvrťrokom nárast o 75,40 eura;
b/ individuálni žiadatelia alebo solidárni spoludlžníci – ak za predchádzajúci kalendárny rok dosiahli priemerný mesačný hrubý príjem maximálne 1 063,40 eura, čo je oproti predošlému kvartálu zvýšenie o 37,70 eura (ak je solidárnych spoludlžníkov viac, ich priemerný mesačný príjem dovedna nesmie presiahnuť súčin počtu spoludlžníkov a uvedeného 1,3-násobku).

Refinancovanie hypotéky robí klientovi starosť. Pracovník banky, kde momentálne spláca úver, mu poradil, že ak si bude refinancovať hypotéku v inej banke, ktorá ponúka výhodnejšie úrokové sadzby, začne splácať úver od začiatku, a teda zaplatí viac.
- Banka klienta neinformovala správne. Ak bude lehota splatnosti pri novom úvere rovnaká ako zostávajúca splatnosť v súčasnej banke, celkom iste klient nezačne úrok splácať v takej výške, ako keď začínal. Ak bude na novom úvere lepší úrok než v terajšej banke, človek len získa a napokon preplatí menej, ako keby zostal v súčasnej banke s nevýhodnejšími podmienkami. Najvýhodnejšie podmienky a to, ktorá banka ich dáva, zistí pre klienta finančný špecialista. Pripraví mu prehľad všetkých ponúk a vyráta, koľko peňazí ušetrí oproti svojej terajšej banke. Špecialista na to potrebuje najmä informácie o hodnote nehnuteľnosti, požadovanej výške úveru, pôvodnej výške aj o zostatku úveru, o požadovanej lehote splatnosti.

Spotrebný úver 3-tis. eur má klient na tri roky, mesačná splátka je 78 eur mesačne. Existuje spôsob, ako túto splátku znížiť?
- Refinancovať hypotékou s výhodnejšou úrokovou sadzbou sa tento spotrebný úver nedá. Je totiž nižší ako minimálne výšky hypotekárnych úverov. Takmer každá banka má inú hranicu, od akej poskytuje hypotéky (rozpätie sa pohybuje medzi 3,5- až 7-tis. eur).

Klient uvažuje nad kúpou nehnuteľnosti v kombinácii s rekonštrukciou. Je možné získať úver na obe veci súčasne?
- Jeden úver na kúpu nehnuteľnosti a zároveň na rekonštrukciu možno získať. Banky však poskytujú úver maximálne do 100 perc. z bankou akceptovanej hodnoty nehnuteľnosti, ktorou sa ručí. Čiže ak je kúpna cena a súčasne výška úveru 80-tis. eur a hodnota nehnuteľnosti je takisto 80-tis. eur, neostáva už priestor na rekonštrukciu. Keby bola hodnota nehnuteľnosti vyššia ako kúpna cena, banky ju môžu znížiť na úroveň kúpnej ceny, pričom niektoré banky to robia automaticky. Ďalším riešením môže byt založenie ďalšej nehnuteľnosti.

Klient požiadal banku o konsolidáciu existujúcich úverov do jednej hypotéky so založením nehnuteľnosti. Pri overovaní sa zistilo, že občan má záznam v úverovom registri, banka mu preto úver neschválila. Klient sa zaujíma o alternatívne riešenia situácie.
- Konsolidácia znamená nahradenie viacerých úverov jedným a s výhodnejšími podmienkami. Predpokladáme, že klient v tomto prípade žiadal o konsolidáciu úverov bez dokladovania príjmu. V takomto prípade si však banky overujú, či má klient čistý úverový register, teda aspoň za obdobie posledných 12 mesiacov. Ak ide "len" o omeškanie na splátke kreditnej karty, zväčša sa to pri schvaľovaní úveru nepovažuje za závažný problém. V tomto prípade je však už potrebné dokladovať príjem.

Hypotekárny úver od známeho chce klient prevziať na seba. Dá sa to?
- Prevzatie úveru, ako uvádza klient, štandardne možné nie je. Dalo by sa to len v prípade rodiny. Situácia sa dá riešiť tak, že so známym klient spíše kúpno-predajnú zmluvu – aspoň na istý podiel nehnuteľnosti, a túto hypotéku môže splácať svojím úverom.