Investície budú závisieť aj od kvality nového stavebného zákona

06.04.2021, Katarína Dudáková | Správy zo stavebníctva

Potenciál Slovenska na prilákanie investícií v priemysle a logistike, najmä v súvislosti s rastúcim segmentom e-commerce, je stále značný. Prekážkou rastu je však príliš zdĺhavé stavebné konanie, ktoré často blokujú aj neopodstatnené námietky miestnych aktivistov.

SR dokáže konkurovať iným krajinám strednej a východnej Európy výhodnou polohou a ponukou vhodných nehnuteľností pre priemysel a logistiku. Aby sa však Slovensku podarilo presadiť na medzinárodnom poli a prilákať nové investície, na to podľa odborníkov musí vyriešiť najmä zdĺhavý proces získania územného rozhodnutia a znížiť odvodové zaťaženie, ktoré patrí medzi najvyššie v regióne.

Zdĺhavé územné konanie

Proces získavania územného rozhodnutia a posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) je v SR najpomalší spomedzi všetkých našich okolitých susedov (s výnimkou Ukrajiny). Podľa Svetovej banky sa v roku 2020 Slovensko umiestnilo až na 146. mieste pri hodnotení povoľovacích procesov. Získať stavebné povolenie v SR trvá priemerne 300 dní. Naši susedia – najmä Poľsko, sú v stavebných konaniach výrazne pred nami, vďaka čomu dokážu pritiahnuť väčšie investície.

V tomto ohľade by mohla byť krokom vpred pripravovaná reforma stavebného zákona na Slovensku, ktorá by mala zefektívniť i vydávanie stavebných povolení.

Developeri a stavebníci dúfajú, že nový stavebný zákon ošetrí túto zdĺhavosť konaní. Ilustrovať to možno aj na príklade ceny pozemkov bez územného rozhodnutia a s ním. V prípade plôch plánovaných na logistické a priemyselné využitie bez územného rozhodnutia cena býva do 30 eur/m², kým pozemok s územným rozhodnutím vystrelí nad 40 eur/ m² a v oblasti Bratislavy aj oveľa vyššie.

Tŕnistá cesta k územnému rozhodnutiu

Do stavebného konania, ktoré sa končí vydaním platného územného rozhodnutia, vstupujú námietkami a pripomienkami účastníci, ktorých vlastnícke alebo iné práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté. Opodstatnené námietky a pripomienky účastníkov konania môžu byť pre obec prínosom, keby výstavba mala narušiť životné prostredie alebo by mali viesť k zabráneniu stavania v rozpore s územným plánom.

Nezriedka však do stavebného konania vstupujú aj aktivisti skrývajúci sa za environmentálnu ochranu (ochrana zelene, ochrana pred hlukom a pod.), hoci vhodnosť industriálneho developmentu potvrdzuje urbanistická štúdia i platný územný plán a územie leží ďaleko od existujúcich obytných zón. V skutočnosti však svojimi pripomienkami odďaľujú získanie územného rozhodnutia.

"Väčšinou ide o neodôvodnené námietky. Napriek tomu sa stále týmito podnetmi stavebné úrady intenzívne zaoberajú a strácajú čas. To však stojí na konci dňa veľa energie na všetkých stranách," hovorí Tomáš Horváth, riaditeľ divízie prenájmu priemyselných a logistických nehnuteľností medzinárodnej poradenskej a správcovskej spoločnosti Colliers.

Cielené blokovanie výstavby

Skúsenosti realitných konzultantov vravia, že komunikácia zo strany developera býva zväčša transparentná a snažia sa obciam vychádzať v ústrety. Realizáciou investičného zámeru samospráva v prvom rade získa vyššie príjmy z daní z nehnuteľností, ktoré doplnia chýbajúce peniaze na modernizáciu obce a ďalší rozvoj. Okrem toho je bežnou praxou, že developer na vlastné náklady postaví napríklad protihlukové bariéry, dobuduje chýbajúcu infraštruktúru, vysadí zeleň a pod.

Ak developer neporušuje žiadny zákon, účelové námietky bránia prílevu investícií, vzniku nových pracovných miest a zmysluplnému rozvoju miest a obcí. Na Slovensku stále možno nájsť dosť projektov, kde získanie platného územného rozhodnutia cielene blokujú tzv. aktivisti.

"Bežne sa stáva, že pod zámienkou všeobecného dobra pre spoluobčanov vstupujú pripomienkami do stavebného konania miestni podnikatelia, ktorých osobné záujmy sa týkajú iných, vedľajších pozemkov, čo vlastnia, a tak cielene blokujú výstavbu a tlačia na investora, aby zmenil svoj zámer. Samozrejme, príkladov všemožných záujmov je v obciach množstvo. Takíto lobisti majú často aj kontakty na ministrov, politikov a využívajú ich," pokračuje T. Horváth.

Pomôcť by mal nový stavebný zákon

Nezriedka neodôvodnené predlžovanie procesu odvráti záujem investora o tú-ktorú lokalitu. V extrémnych prípadoch developer aj odchádza, a to aj napriek tomu, že možnosť stavať priemyselný a logistický park na tomto mieste stanovuje územný plán.

"Oceňujeme kroky vlády SR, ktorá začala riešiť praktiky, aké považujeme za dedičstvo minulosti. Dnes sa zdá, že obecné zastupiteľstvá až príliš prihliadajú na tieto aktivity. Východiskom by bolo ošetrenie neopodstatnených námietok v pripravovanom novom stavebnom zákone," dopĺňa Richard Urvay, riaditeľ Colliers na Slovensku.

Ilustračné foto: Shutterstock