Koniec zdražovania? V niektorých mestách ceny bytov už klesajú

11.08.2026, Gabriela Zajacová | Bývanie, ceny, financovanie

Predstava, že nehnuteľnosti budú rásť donekonečna, sa začína rúcať. Ak už vyčkávate na dostupnejšie bývanie, aktuálne čísla za druhý štvrťrok 2026 prinášajú prvé dobré správy: v niektorých slovenských mestách ceny bytov reálne klesajú.

Nečakajte však plošný pád trhu, z ktorého by automaticky ťažili všetci. Slovenský realitný trh sa v týchto dňoch štiepi a ponúka vskutku kuriózne paradoxy. Kým jeden typ bytov sa zlacňuje, ten istý byt o ulicu ďalej s jednou izbou navyše trhá rekordy. Čo presne sa s nehnuteľnosťami deje?

Bratislavská cenová schizofrénia

Pri pohľade na hlavné mesto SR bije do očí výrazný kontrast. Prečo vidíme v Bratislave opačný vývoj cien pri dvoj- a trojizbových bytoch? Dáta z realitného portálu Nehnuteľnosti.sk ukazujú, že kým mediánové ceny dvojizbových bytov medzikvartálne klesli o 3,82 percenta (z 249 000 eur na 239 500 eur), trojizbové byty v hlavnom meste, naopak, zdraželi o 3,0 perc. (na 298 700 eur).

Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk tento jav vysvetľuje jasne: "Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu."

Naopak, väčšie trojizbové byty kupujú zabehnuté rodiny, ktoré často financujú kúpu z predaja predchádzajúceho bývania. Vďaka tomu už majú nahromadený kapitál a úrokové sadzby na ne nedopadajú až tak tvrdo. Celkový rast trojizbových bytov v meste navyše podľa odborníka potiahol výrazný medzikvartálny skok v mestskej časti Bratislava I, kým vo väčšine ostatných častiach ceny skôr stagnovali.

Keď na cene nezáleží

A čo vlastne stojí za skokovým rastom cien väčších bytov v úplnom centre hlavného mesta SR? Pri trojizbových bytoch v Bratislava I (Staré Mesto) dáta ukazujú výrazný nárast až o 8,0 perc., čím sa mediánová cena dostala až na 429 950 eur.

"Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti kupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál," pokračuje M. Pružinský. Vzhľadom na celkovo nižší počet predajov v tomto mestskom obvode dokáže aj zopár obchodov s luxusnými nehnuteľnosťami posunúť priemer nahor. Títo kupujúci jednoducho dlhodobo akceptujú obrovské cenové prirážky za prestíž.

Východ narazil na strop hypoték

Zaujímavá, no pre mnohých rodinných kupcov bolestivá anomália, nastala v Prešove. Narážajú kupujúci na východnom Slovensku na strop cenovej dostupnosti? Fakty hovoria jasnou rečou: dvojizbové byty tu zdraželi o 5,23 perc., no trojizbové, naopak, zlacneli o 3,6 perc. (klesli na 176 247,50 eura).

Analytik upozorňuje, že priemerné mzdy v Prešovskom kraji pri veľkých bytoch nad 180-tisíc eur jednoducho narazili na finančný strop hypotekárneho testovania. To donútilo predávajúcich ísť s cenou dole. "Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor o 5,23 perc." Cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovým bytom sa tak stlačil na necelých 13 250 eur, čo je podľa M. Pružinského dlhodobo neudržateľný stav.

Skokan z Trenčína, spiaca Nitra

Na opačnom konci príbehu stojí Trenčín, ktorý zaznamenal najvyšší rast pri dvojizbových bytoch spomedzi všetkých krajských miest – poskočili o 6,9 perc. (na 155-tis. eur). Aké lokálne faktory ho ťahajú vpred? V prvom kvartáli bol Trenčín najlacnejším krajským mestom na západnom Slovensku.

Podľa experta je jeho prvenstvo v raste len prirodzeným efektom dobiehania okolitých miest. Trenčín ťaží z vysokej zamestnanosti, zo silného priemyslu a z výbornej dostupnosti na diaľnicu. Cenovka okolo 155-tis. eur je pre pracujúce páry stále bankovo ľahko financovateľná, čo udržalo trh nažive.

Úplne iný scenár zažíva Nitra. Prečo jej trh stagnuje, kým okolité mestá ako Trnava či Žilina zaznamenali pri bytoch solídny rast? Analytik tvrdí, že nitriansky trh prešiel dynamickým zdražovaním už v minulosti pri príchode veľkých investícií a svoj rastový potenciál vyčerpal. So saturáciou nájomného trhu opadol dopyt investorov, ktorí kedysi masívne skupovali malé byty.

"Minimálny rozdiel zhruba 15-tis. eur medzi dvoj- a trojizbovým bytom navyše vytvára patovú situáciu, keď sú menšie byty pre kupujúcich relatívne drahé, no na väčší byt nemajú dostatočný úverový limit," uzatvára analytik.

Ilustračné foto: ABC-bývanie.sk
Infografika: Nehnuteľnosti.sk