Kupujete byt? Chyba, ktorú robia Slováci, vás môže vyjsť draho

12.07.2026, Dagmar Jančovičová | Bývanie, ceny, financovanie

Slováci chcú nehnuteľnosť vlastniť. Často kupujú emocionálne a prehliadajú riziká, ktoré ich môžu ovplyvniť na roky dopredu. Oproti zahraničiu len minimálne využívajú služby vlastných odborníkov.

Podľa realitných expertov väčšina kupujúcich na slovenskom trhu spolupracuje výhradne s maklérom predávajúceho, ktorého cieľom je dosiahnuť čo najvyššiu cenu. Narastá preto potreba technického a právneho preverovania objektov, keďže prehliadané poruchy či nevýhodné zmluvy môžu novým majiteľom spôsobiť vážne finančné komplikácie.

Nehnuteľnosti s nástrahami

Realitný boj v SR vyzerá takmer vždy rovnako. Ak hľadáte byt, musíte prechádzať ponuky, ktoré pripravuje maklér predávajúceho – teda človek, ktorého platí majiteľ nehnuteľnosti a ktorého úlohou je predať za čo najvyššiu cenu. V čase, keď úroky hypoték rastú a kúpa bytu je pre väčšinu ľudí najväčšou investíciou v živote, je takýto model pre kupujúceho čoraz rizikovejší.

Každá nehnuteľnosť môže skrývať technické, právne či finančné nástrahy, ktoré laik často nevidí. V zahraničí sú však sily vyrovnanejšie. V USA či v Spojenom kráľovstve je bežné, že kupujúci má vlastného odborníka, agenta kupujúceho. Podľa americkej realitnej asociácie NAR si až 80 percent ľudí kupuje nehnuteľnosť cez svojho zástupcu. Tento trend sa postupne dostáva aj na Slovensko. Prečo sa vyplatí a koľko peňazí dokáže kupujúcemu reálne ušetriť?

Agent kupujúceho: je to váš človek

Agent kupujúceho je odborník, ktorý zastupuje výhradne záujmy kupujúceho, nie predávajúceho, nie realitku, nie developera. Jeho úlohou je nájsť vhodnú nehnuteľnosť, preveriť ju po technickej, právnej aj finančnej stránke a dohodnúť pre klienta čo najlepšie podmienky.

V praxi tak ide oveľa ďalej nad rámec toho, čo dnes väčšina kupujúcich pozná: prezerá verejné aj neverejné ponuky, obhliadky môže dokonca absolvovať za vás, vyjednáva vám lepšiu cenu a zabezpečuje aj právnu asistenciu až po návrh na vklad do katastra.

Službu dnes ponúka niekoľko slovenských realitných kancelárií, no podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska tvorí kúpa s využitím agenta kupujúceho menej ako 10 perc. všetkých realitných transakcií na Slovensku. Inak povedané, väčšina záujemcov o nové bývanie vstupuje do najväčšej investície života bez vlastného odborníka a za veľkého rizika.

Maklér predávajúceho nie je na vašej strane

Mnohí ani netušia, že získať dom či byt sa dá inak. Často sa domnievajú, že maklér, ktorý im byt ukazuje, im zároveň pomáha. Skutočnosť je však tvrdá. Maklér predávajúceho má jedinú úlohu: predať za čo najvyššiu cenu. Kupujúci je preňho druhoradý.

V čase drahých hypoték ísť na obhliadku bez vlastného profesionála je preto hazard. Agent kupujúceho dokáže ochrániť pred nevedomým a emocionálnym rozhodovaním, ktoré je na Slovensku stále dominantné. Najčastejším prehliadaným problémom býva technický stav, ktorý predávajúci nepozná alebo zamlčí.

"Veľmi často si kupujúci myslia, že stúpačky boli vymenené len preto, že vidia plastové rúrky v byte. No to ešte neznamená, že boli vymenené aj v celom stúpačkovom vedení," vysvetľuje Michal Janči, konateľ a realitný expert Bosen Group Real Estate. "Nový majiteľ bytu si tak môže urobiť novú kúpeľňu a o rok mu správca oznámi, že stúpačky sa budú meniť. Celý priestor sa musí znovu rozbiť," uvádza príklad z praxe.

Rovnako dôležité je preveriť si, či bol dom zateplený. Ak nie, fond opráv sa môže výrazne zvýšiť. "Pri väčších bytoch môže ísť o 80 až 100 eur mesačne navyše, kým sa úver nesplatí. To je ročne aj tisíc eur. Pre rodinu, ktorá len-tak‑tak utiahne hypotéku, to môže byť likvidačné," pridáva ďalšiu skúsenosť odborník.

Právne riziká: kto je majiteľ?

Ďalšou oblasťou, ktorú kupujúci často podceňujú, je právny stav nehnuteľnosti. Mnohí sa spoliehajú na to, že "keď je byt v ponuke, určite je všetko v poriadku". „Kupujúci si často ani neoveria, či predávajúci je skutočne vlastníkom. Zaváži aj to, či je ženatý alebo vydatá – vtedy je potrebný súhlas manžela či manželky," upozorňuje M. Janči.

Pri starších nehnuteľnostiach radí preveriť aj tzv. rodokmeň nehnuteľnosti – dokument z katastra, ktorý ukazuje históriu vlastníkov, prípadné ťarchy, exekúcie, dedičské konania či spory. Práve tieto skryté riziká môžu výrazne predĺžiť proces kúpy alebo dokonca znemožniť čerpanie hypotéky.

Agent kupujúceho preto preveruje nielen list vlastníctva, ale aj súvisiace dokumenty, zmluvné vzťahy, vecné bremená, záložné práva či obmedzenia nakladania s nehnuteľnosťou. Jeho úlohou je identifikovať problémy skôr, ako kupujúci podpíše rezervačnú zmluvu alebo sa zaviaže k úveru na 30 rokov. Agent kupujúceho tak funguje ako poistka proti unáhleným rozhodnutiam, ktoré môžu mať dlhodobé finančné následky.

Špecifický slovenský trh

Dôležitosť agenta kupujúceho v SR rastie nielen pre drahé hypotéky, ale aj pre špecifickú povahu slovenských kupujúcich. Odborníci upozorňujú, že Slováci sa pri kúpe nehnuteľnosti často rozhodujú pudovo: zamilujú sa do bytu, ktorý je menší, než pôvodne chceli, v horšej lokalite alebo im bude vyhovovať len krátky čas.

"Kupujúci sa neraz nechajú uniesť prvým dojmom a prehliadnu riziká, ktoré môžu zásadne ovplyvniť ich rozpočet aj kvalitu života," dodáva M. Janči. Na porovnanie, služba agenta kupujúceho nie je masovo rozšírená ani v Rakúsku, ale dôvod je iný: rakúsky kupujúci pristupuje ku kúpe racionálnejšie.

Kým na Slovensku vlastní byt či dom približne až 93 perc. ľudí, v Rakúsku je to okolo 54 perc. a vo Viedni len zhruba štvrtina obyvateľov. Rakúšania si preto kúpu nehnuteľnosti dôkladne prerátajú, porovnávajú celoživotné náklady, fond opráv, energetickú náročnosť aj dopravnú dostupnosť. Ak im matematika nevychádza, zostanú v nájme.

Slovenský trh je v tomto ohľade špecificky rizikový: sú tu drahé hypotéky, silnú kultúrnu potrebu vlastniť a zároveň sa Slováci rozhodujú emocionálne. Práve preto má v SR služba agenta kupujúceho osobitný význam: dokáže kupujúceho ochrániť tam, kde svoju investíciu môže ľutovať dlhé roky.

Foto: iStock